Rok se bliža, vpisanih le 23 evidenc

Ministrstvo, pristojno za prostor, je maja 2025 objavilo javni poziv za sofinanciranje zagotovitve podatkov evidence stavbnih zemljišč. Kombinacija sofinanciranja in zakonskega roka je k izdelavi evidence spodbudila 193 občin — praktično vse, ki imajo sprejet občinski prostorski načrt ali prostorski red občine, kar je bil tudi pogoj za prijavo (PIS, 2026).

Do septembra 2026 je evidenco uspešno vzpostavilo in vpisalo v državni sistem le 23 občin, med njimi dve mestni občini. Kljub zakonskemu roku vzpostavitve evidence do 31.12.2026 pričakujemo, da bo večina občin evidenco vzpostavila najkasneje v prvi polovici leta 2027, torej do izteka roka po javnem pozivu.

Kaj evidenca vsebuje

Evidenca zajema podatke o pozidanih in nepozidanih stavbnih zemljiščih ter o njihovih razvojnih stopnjah. Zemljišča so razvrščena v pet razvojnih stopenj — od nezazidljivega zemljišča do komunalno opremljenega in urejenega zazidljivega zemljišča. Razvojna stopnja je odvisna od treh dejavnikov:

• regulacije zemljišča s prostorskimi akti,
• komunalne opremljenosti (dostop do javne ceste, vodovoda, kanalizacije in električnega omrežja),
• obstoja pravnih režimov na zemljišču.

Za vzpostavitev evidence stavbnih zemljišč je pristojna občina. Evidenca služi prostorskemu načrtovanju, ugotavljanju dejanskega stanja v prostoru ter načrtovanju in izvajanju ukrepov zemljiške politike. Podatki posameznih občin se vodijo v informacijskem sistemu evidence stavbnih zemljišč na državni ravni (državni ESZ), ki ga vodi ministrstvo, pristojno za prostor.

Bilanca površin: velik fond nepozidanih zemljišč

Bilanca površin je izračun in prikaz nepozidanih stavbnih zemljišč, členjenih po posameznih razvojnih stopnjah, kot izhajajo iz evidence stavbnih zemljišč. Dodatna členitev po kategorijah namenske rabe je po ZUreP-3 podlaga za izračun izkoriščenosti prostih površin oziroma lokacij, primernih za zgostitve, prenovo ali spremembo rabe, ter kadar se načrtujejo nove površine stavbnih zemljišč kot širitev ureditvenega območja naselja.

Bilance smo izdelali na podlagi evidenc stavbnih zemljišč 23 občin, vpisanih v državni ESZ do septembra 2026, in evidence dejanske rabe javne cestne in železniške infrastrukture (vir podatkov: PIS, 2026 in DRSI, 2026; vir analize: Ruy, 2026).

V teh občinah je:

• 31 % stavbnih zemljišč nepozidanih,
• 53 % poseljenih zemljišč,
• 16 % zemljišč javne cestne in železniške infrastrukture.

Pri tem velja opozoriti, da vzorec občin ni reprezentativen — vključuje le občine, ki so k izdelavi evidence pristopile najhitreje. Rezultatov zato ni mogoče posploševati na raven države.

Le 17 % nepozidanih zemljišč je pripravljenih za gradnjo

Visok delež nepozidanih stavbnih zemljišč sam po sebi ne pove veliko. Ključno vprašanje je, kakšna je stopnja razvitosti teh zemljišč — in tu je slika bistveno manj optimistična.

43 % nepozidanih stavbnih zemljišč je v 1. razvojni stopnji (nezazidljivo stavbno zemljišče). Gre za zemljišča, namenjena gradnji infrastrukturnih objektov in zelenim površinam, ter za zemljišča, na katerih gradnja stavb zaradi pravnih režimov ni dopustna.

Le 17 % jih je v 5. razvojni stopnji. To so komunalno opremljena zemljišča, ki izpolnjujejo prostorske izvedbene pogoje glede oblike in velikosti gradbene parcele v skladu s Pravilnikom o razvojnih stopnjah nepozidanih stavbnih zemljišč (Uradni list RS, št. 12/24).

Preostalih 40 % je v 2. do 4. razvojni stopnji. To je fond stavbnih zemljišč, ki ga je treba šele razviti do urejenega zazidljivega zemljišča.

Od evidence do ukrepov

Občina lahko razvoj teh zemljišč pospeši z ukrepi zemljiške politike — od načrtovanja in izvedbe komunalnega opremljanja, prek instrumentov za aktiviranje nepozidanih zemljišč, do usmerjanja nove pozidave v že opremljena območja, namesto v širitve ureditvenih območij naselij.

Evidenca stavbnih zemljišč je za to prvi in nujni korak: brez zanesljivega pregleda nad tem, koliko zemljišč je prostih in v kakšnem stanju so, je vsak ukrep zemljiške politike ugibanje. Če ostane le izpolnjena zakonska obveznost, pa občina od nje nima veliko.

V RUY občinam ne le izdelamo evidenco stavbnih zemljišč, ampak tudi  pomagamo, da postane uporabno orodje v praksi.

‍